En 2021 : hausse des stocks et prix en baisse à Paris
CASAFARI a observé une arrivée continue d’annonces de nouvelles propriétés à la vente à Paris, avec une pause durant la période estivale. Autre donnée intéressante sur les annonces de biens à la vente, les prix ont eu tendance à être revus à la baisse, plutôt qu’à la hausse tout au long de l’année. « La hausse des stocks disponibles sur le marché parisien a permis aux acheteurs de reprendre la main, alors que les vendeurs étaient jusque-là en position de force.
Ce retournement de situation s’observe également par des baisses de prix plus nombreuses sur les annonces. Les acheteurs disposent désormais de plus de choix et de temps pour prendre une décision, ils n’hésitent d’ailleurs plus à entrer en négociation lors des propositions d’achat. Un phénomène impensable à Paris où les prix crevaient le plafond de verre chaque année » commente Maxime Hueber, directeur France de CASAFARI.
Le prix au mètre carré moyen des appartements mis en vente au 4e trimestre 2021 à Paris est de 12 264 €/m², pour un prix moyen de 1 052 961 €. « Si l’on compare avec le 3e trimestre 2021, on observe une baisse de 0,3% sur le prix au mètre carré, signe du ralentissement de la dynamique du marché », ajoute Maxime Hueber. Concernant la location, le loyer mensuel moyen à Paris au 4e trimestre était de 1 702 €, pour 37 €/m².
Forte disparité entre arrondissements sur le prix moyen des appartements à la vente
Dans le détail au 4e trimestre 2021, ce sont les 6e et 8e arrondissements où l’on retrouve les prix moyens par m² les plus chers, avec respectivement 16 800 €/m² et 16 562 €/m², suivi des 7e et 4e arrondissements (15 926 et 15 825 €/m²). « La Rive Gauche ou des secteurs comme le Jardin du Luxembourg sont historiquement très plébiscités pour leur belle pierre et la demande reste très forte », explique Maxime Hueber. A l’inverse l’Est parisien propose toujours les prix les moins élevés de Paris, avec par exemple 8 999 €/m² dans le 19e ou 9 558 €/m² dans le 20e.
CASAFARI livre également une analyse du marché immobilier parisien par typologie d’appartements et dresse le profil des 2, 3 et 4 pièces à Paris.
Appartements de 2 pièces
La fourchette moyenne des prix de vente des 2 pièces se situe entre 400 000 et 500 000 €, avec un prix de vente moyen de 437 645 € au 4e trimestre à Paris.
« Il faudra compter en moyenne 11 731 €/m² pour un 2 pièces, qui représente le stock le plus important à Paris. Le prix le plus élevé pour cette typologie d’appartements a été relevé dans le 6e arrondissement, avec 16 030 €/m² et le prix le moins élevé dans le 19e, avec 9 712 €/m² », ajoute Maxime Hueber.
A noter qu’il faut en moyenne compter 2,5 mois pour vendre un appartement de 2 pièces à Paris. Ce délai augmentant sensiblement avec la valeur du bien.
Appartements de 3 pièces
« Pour un appartement de 3 pièces, le prix moyen demandé est de 886 694€, pour un prix au m² moyen de 12 022 €/m² » analyse Maxime Hueber. Là encore, le prix moyen le plus élevé est situé dans le 6e (Jardin du Luxembourg) et le prix moyen le moins élevé dans le 19e arrondissement, du côté de la Villette.
Appartements de 4 pièces
En ce qui concerne les appartements familiaux de 4 pièces (3 chambres), le prix moyen demandé est de 1 462 574 € à Paris au 4e trimestre 2021. Il faut compter en moyenne 12 685 €/m² pour acquérir ce type de bien. « La médiane du prix moyen au m² pour un bien de 4 pièces, se trouve dans le 9e arrondissement », ajoute-t-il.
Les départements franciliens sortent grands gagnants de « l’exode urbain »
Les tendances observées en 2021 sur l’ensemble du territoire français, sont également observables à plus petite échelle sur la région francilienne, avec le phénomène de l’exode urbain des ménages à la recherche d’espaces et d’une meilleure qualité de vie. « De nombreux Parisiens ont fait le choix de traverser le périphérique afin de s’offrir une pièce supplémentaire ou un espace extérieur, éléments devenus indispensables après les différents confinements. La recherche de quiétude, loin de la pollution (sonore et atmosphérique) des grandes villes a également été un catalyseur de ce phénomène », explique Maxime Hueber.
Signe de cette migration, le prix moyen des appartements et des maisons à la vente a augmenté entre le 2e et le 4e trimestre dans l’ensemble des départements franciliens (hors Paris), à l’exception de l’Essonne où il a baissé de 5,4%. Le département où la hausse a été la plus forte est celui des Yvelines, avec +13,3% pour les appartements, à 5 337 €/m² au 4e trimestre 2021 et +11,3% pour les maisons, pour atteindre 3 671 €/m². « Du côté des prix les plus élevés en Ile-de-France, on retrouve les Hauts-de-Seine avec 8 161 €/m² pour les appartements et 6 851 €/m² pour les maisons » ajoute-t-il. T 2021 vs 4T
« L’immobilier francilien a connu des transformations tout au long de l’année 2021 et bien que les prix au niveau national, notamment dans les plus petites villes, soient amenés à poursuivre leur hausse en 2022, les grandes métropoles telles que Paris pourraient être affectées par la crise sanitaire et les nouvelles envies des acheteurs et voir ainsi leur dynamique des prix subir un contrecoup », conclut Maxime Hueber.
Méthodologie *Les études de marché réalisées par CASAFARI se concentrent sur les données du marché résidentiel en France, en Espagne et au Portugal. Les indicateurs ont été collectés à partir de la base de données immobilières la plus complète du marché, représentant, 154 millions d’annonces, de 67 millions de propriétés différentes, diffusées sur 20 000 sources. Cette base de données est supportée par des technologies d’intelligence artificielle et de machine learning afin d’obtenir les prix les plus réalistes du marché.
