Une offre sur-mesure respectant l’ADN de BARNES
BARNES Vineyards Investment offre à ses clients l’expertise, le conseil et la garantie d’un suivi dans les opérations très exigeantes que constituent les investissements viticoles.
Parallèlement à la transaction proprement dite (achat et vente foncier/immobilier + entreprise), cette nouvelle entité propose à ses clients de les accompagner de A à Z dans leur projet.
« L’exploitation d’un vignoble est à la croisée de la gestion de patrimoine et de l’art de vivre, tout comme la pierre. Il était ainsi naturel que BARNES y apporte son expertise, ajoute Thibault de Saint Vincent, Président. Véritable point fort, la notoriété de BARNES permet de s’adresser à un large portefeuille d’investisseurs. »
« Davantage que des actifs, ce qui se négocie c’est un projet entrepreneurial, indique Arnaud Lurton, directeur associé, et ce, grâce à une expertise dans les métiers en lien avec l’élaboration du vin – le travail de la terre, la vinification -, la logistique et la commercialisation. Les investisseurs sont exigeants, prennent le temps d’étudier les dossiers en détail, d’analyser. Nous devons convaincre sur le potentiel et démontrer la solidité du business plan. »
3 possibilités s’offrent aux investisseurs
« Pour chaque projet de vie et d’investissement, explique Arnaud Lurton, il existe un vignoble adapté. Chez BARNES Vineyards Investment nous les avons divisés en 3 types de propriétés : « Art de vivre », « Business » et « Trophy asset. » »
- « Art de vivre » : le projet est de se retrouver en famille, pour effectuer une reconversion professionnelle ou avoir une activité secondaire en élaborant une micro-cuvée haut de gamme. Dans ce cas, l’investissement dans un domaine familial avec un bâti résidentiel d’exception et une petite activité viticole facile à gérer (1 à 10 hectares) est conseillé. Il faut alors compter entre 1,5 et 5 millions d’euros. Cet « investissement plaisir » présente l’avantage d’être simple à gérer et ne demande pas une forte implication. En revanche, la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous… mais ce n’est pas ce qui est recherché en priorité.
- « Business » : l’objectif est de se diversifier et de réaliser un placement financier et patrimonial. En l’occurrence, il est conseillé d’opter pour un domaine viticole d’une surface importante (10 à 150 hectares), rentable, doté d’un outil de production performant et de circuits de distribution établis. Le budget alloué pour cet investissement s’établit entre 1,5 et 15 millions d’euros. Cet investissement à la logique financière forte, permet d’amortir rapidement l’acquisition. Pour arriver à cela, il faut, néanmoins, être fortement impliqué.
- « Trophy » Asset : l’objectif est, pour les très grandes fortunes et les institutionnels, de faire un placement financier et patrimonial, bénéfique à son image de marque ou à sa notoriété. Les propriétés viticoles ou parcelles de vigne bénéficiant d’une appellation de renommée internationale (Crus Classés du Médoc ou de Saint-Emilion, Premiers Crus et Grands Crus de Bourgogne, Pomerol, Côte-Rôtie, etc.) sont la cible de ce type d’investissement. La rareté de ces domaines implique un budget conséquent à allouer, compris entre 15 et 300 millions d’euros pour des transactions réalisées en off-market. Pour obtenir ce type de propriété, il faut être accompagné d’un professionnel qui saura démontrer votre sérieux et convaincre les cédants que vous êtes le bon repreneur. Malgré des marges importantes et un fort potentiel de plus-value, cet investissement prestigieux est difficile à amortir en raison de son prix de départ très élevé. Il ne laisse place à aucune erreur concernant la qualité du produit fini.
Une stratégie patrimoniale judicieuse
« S’il sous-entend une notion de passion pour les amateurs de grands crus, l’investissement dans un domaine viticole a également ses éléments de raison : c’est une manière de diversifier ses produits d’épargne tout comme de dégager de la rentabilité et de la plus-value » note Arnaud Lurton.
- En matière de patrimoine : le prix du foncier viticole est en hausse dans la plupart des régions depuis plus de 10 ans. Il a augmenté, en moyenne, de 3,7 % chaque année entre 2008 et 2018 pour toutes les appellations (Source Agrifrance 2019). Sur les appellations les plus prestigieuses, la croissance est encore plus forte : près de 10 % d’augmentation des prix chaque année. Cette tendance est un élément fondamental dans la constitution et le développement de son patrimoine.
- En matière de rentabilité : des investissements, bien menés et suivis, peuvent générer des rendements très élevés, permettant ainsi un amortissement relativement rapide des fonds.
Des avantages fiscaux conséquents
Les domaines viticoles font l’objet d’une fiscalité très attractive :
- Lorsque l’on est propriétaire à la fois du bien immobilier et de la société qui l’exploite :
- On est éligible au dispositif du pacte Dutreil. Qui, sous certaines conditions, notamment un engagement de conservation dans la durée, permet au propriétaire exploitant de transmettre son exploitation à un membre de sa famille, à un salarié, ou même à un repreneur dans des conditions avantageuses fiscalement pour les associés (75% d’exonération, sans plafond).
- L’actif est considéré comme professionnel et n’entre pas dans la base de calcul de l’IFI.
- Lorsque l’on est propriétaire de parts de GFV ou de toute autre structure ayant la vocation à porter du foncier viticole (GFA, SCEA, SCA), on peut prétendre aux avantages fiscaux suivants :
- Dans le cadre de l’IFI : Une exonération sur 75% de la valeur des parts jusqu’à 101 897€ et 50% au-delà.
- Dans la cadre de la transmission (donation ou succession) : un abattement à hauteur de 75% dans la limite de 300 000€ par bénéficiaire et 50% au-delà.
Que l’on décide de le gérer directement ou indirectement ou simplement d’investir dans la vigne pour la mettre à disposition d’un exploitant (GFV), le vignoble est aussi un outil fiscal intéressant, notamment sur le plan de la transmission à ses héritiers.
