L’activité du marché des bureaux d’Ile-de-France a connu un ralentissement au 1er trimestre 2019. 571 500 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Île-de-France au 1er trimestre 2019, soit une baisse de 23 % sur un an mais une hausse de 8 % par rapport à la moyenne décennale. « Ce recul était attendu compte tenu de la raréfaction de l’offre disponible, mais aussi des sommets atteints à la même période l’an passé » annonce Philippe Perello, Associé gérant de Knight Frank France. Au 1er trimestre 2018, l’activité avait en effet atteint son niveau le plus haut depuis 2007, bénéficiant notamment de la signature de deux transactions supérieures à 50 000 m² à Nanterre (VINCI dans « L’Archipel » et TECHNIPFMC dans « Origine »).
Grandes transactions : un volume divisé par deux
En ce 1er trimestre 2019 le rôle des grandes transactions a été moins décisif, expliquant la baisse générale de la demande placée : les 15 transactions de bureaux de plus de 5 000 m² recensées en Ile-de-France depuis janvier totalisent ainsi 162 000 m², soit un volume divisé par deux par rapport à celui représenté par les 21 grandes opérations du 1er trimestre 2018.
Le marché francilien est en revanche resté solide sur le créneau des surfaces de moins de 5 000 m², avec une progression de 7 % des volumes placés sur les surfaces inférieures à 1 000 m² et une baisse contenue de 9 % sur celles comprises entre 1 000 et 5 000 m². Sur ce dernier segment, plusieurs opérations significatives ont notamment été enregistrées dans le Quartier Central des Affaires parisien (QCA), à l’exemple de WEWORK au « 67 avenue de Wagram ».
La première couronne tire son épingle du jeu
Si la demande placée recule dans la plupart des pôles tertiaires d’Ile-de-France, les secteurs de la 1ère couronne réalisent une performance assez honorable. Les volumes pris à bail y sont quasiment stables d’une année sur l’autre grâce à la réalisation de trois grandes transactions, dont deux supérieures à 20 000 m² : SOCIÉTÉ GÉNÉRALE dans « Sakura » à Fontenay-sous-Bois et CRÉDIT AGRICOLE dans « L’Académie » à Montrouge. Les marchés de la 1ère Couronne devraient rester dynamiques lors des prochains trimestres, offrant de nombreuses solutions de report à de grands utilisateurs à la recherche de solutions immobilières efficientes, bien situées et à moindre coût.
Dans l’Ouest c’est la Boucle Sud qui se distingue, avec un volume placé en hausse de 90 % sur un an et deux mouvements supérieurs à 10 000 m² à Boulogne (ALTEN dans « Oxalis », ROCHE dans « L’Angle »). Elle prend ainsi le relais de la Péri-Défense, dont les volumes reculent de 57 % par rapport au 1er trimestre de l’an passé. Les performances de La Défense sont également en retrait, avec un volume placé en baisse de 8 % par rapport à un 1er trimestre 2018 déjà peu animé. Comme l’an passé, l’activité porte essentiellement sur des bureaux de seconde main, alors même que seront livrées en 2019 et 2020 plusieurs grandes opérations neuves-restructurées (« Trinity », « Alto », etc.).
L’expansion du coworking limite la baisse du marché parisien
Dans Paris intra-muros, la baisse de 32 % sur un an de la demande placée n’est guère surprenante au vu de la forte pénurie de l’offre disponible et d’un taux de vacance maintenu sous le seuil des 3 % depuis le 4e trimestre 2017. Avec un peu plus de 200 000 m² placés, le marché parisien représente tout de même 36 % de l’ensemble des volumes placés en Ile-de-France.
Dans Paris Centre Ouest (PCO), la baisse des volumes commercialisés (- 20 % sur un an) a été limitée par la poursuite de l’expansion du coworking. Toutes surfaces confondues, ce dernier a déjà pris à bail 30 600 m² de surfaces dans PCO au 1er trimestre 2019, s’ajoutant aux 76 000 m² déjà absorbés dans ce même secteur au cours de toute l’année 2018. Parmi les principales opérations enregistrées depuis janvier, citons la location par WEWORK de 7 500 m² au « 5-7 rue des Italiens », et celle par KWERK de 6 400 m² au « 18 rue de Courcelles ». Les entreprises des nouvelles technologies demeurent également actives, sur de grandes surfaces (DEEZER au « 22 rue de Calais ») comme sur des opérations de moindre envergure.
Un taux de vacance au plus bas
L’offre disponible en région parisienne s’est légèrement contractée au 1er trimestre 2019 pour atteindre 2,87 millions de m² contre 2,89 millions fin 2018. Ce volume, constitué à 81 % de surfaces de seconde main, correspond à un taux de vacance de 5,3 % (niveau le plus bas depuis le 3e trimestre 2008). La situation de rareté reste très marquée au sein de la capitale, en particulier dans le QCA où le taux de vacance atteint désormais 1,6 %.
Cette pénurie explique la pression haussière s’exerçant sur les valeurs locatives dans Paris intra-muros. Le loyer moyen s’y établit à 553 €/m²/an, soit une hausse de 3 % sur un an, le loyer prime atteignant quant à lui 845 €/m²/an, soit une hausse de 2 % sur la période. « Cette situation ne devrait pas évoluer à court terme compte tenu de la forte demande des utilisateurs et du niveau élevé des pré-commercialisations à Paris, soit 72 % des projets à livrer d’ici la fin de 2019 et 56 % de ceux prévus d’ici la fin de 2020 » conclut Philippe Perello.
