Les investisseurs immobiliers ont jusqu’au 31 décembre 2018 pour mettre en place une stratégie patrimoniale leur permettant de profiter des opportunités d’optimisation du déficit foncier, liées à l’année 2019, « blanche » sur le plan fiscal.
Déjà intéressant en temps normal, créer du déficit foncier l’est encore plus en ce moment ! En effet, la mise en place du prélèvement à la source (PAS), à partir de janvier prochain, va changer la donne fiscale dans ce domaine.
Rappelons que les travaux sont déductibles des revenus fonciers. Lorsqu’ils sont supérieurs aux recettes locatives, la différence représente un déficit foncier pouvant s’imputer sur le revenu global, dans la limite de 10.700 € par an. Au-delà, les sommes sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent. En contrepartie, les biens acquis en déficit foncier doivent être mis en location permanente nue pour une période minimale de 3 années consécutives à compter de la création des déficits.
Le PAS mis en place l’an prochain annulera la taxation des revenus « classiques » 2018 des contribuables. Ces derniers seront, en revanche, taxés sur leurs revenus exceptionnels.
Des revenus locatifs 2018 non taxés mais déclarés
Le contribuable percevant des revenus fonciers en 2018 va déclarer ceux-ci, même s’ils ne seront pas taxés. En effet, l’administration fiscale va calculer l’impôt « virtuellement » correspondant pour, ensuite, accorder au contribuable un crédit d’impôt (CIMR / crédit d’impôt de modernisation du recouvrement). Le déficit foncier déclaré va pouvoir être reporté pendant les 10 années suivantes.
Les dépenses de travaux 2018 s’imputeront à hauteur de 150 % !
Concernant les travaux, les contribuables déclareront 100 % de ces derniers en 2018, puis à nouveau 50 % de ceux-ci en 2019. Une mesure exceptionnelle mise en place pour maintenir, en 2018, l’activité des métiers du bâtiment.
Mesure transitoire très intéressante puisque le contribuable va pouvoir utiliser ses factures 2 fois. Une 1ère fois, en 2018 – à 100 % – en se créant du déficit foncier reportable pendant 10 ans. Et une 2ième fois, en 2019, en imputant à nouveau 50 % du montant de ses factures 2018. En conséquence, il va pouvoir réduire ses revenus fonciers ou se recréer à nouveau du déficit foncier reportable. Il y a donc bien un « effet 150 % » sur les factures réglées en 2018.
Un contribuable ayant un déficit foncier en 2018 a donc intérêt à passer la totalité de ses travaux (qu’il aurait, en temps normal, déclaré sur 3 ans) cette année, afin de profiter de l’effet 150 %.
Les dépenses de travaux 2019 s’imputeront, elles, à hauteur de 50 %
Prenons l’exemple d’un programme déficit foncier qui aurait normalement dû effectuer trois appels de fonds (en 2018, 2019 et 2020). Pour faire bénéficier ses clients de cette fiscalité exceptionnelle, il va réaliser un seul appel de fonds travaux en 2018 (pour la totalité du prix des travaux). En 2019, les clients pourront à nouveau déclarer la moitié des factures déjà payées en 2018 et, en 2020, grâce au déficit reportable, ces contribuables seront, malgré tout, gagnants.
Exemple concret
L’épargnant investit dans un appartement ancien de 300.000 € en 2018, avec 200.000 € de travaux. Il a des revenus fonciers récurrents et constants de 20.000 €, ainsi que des salaires. Il pourra donc imputer 200.000 € de travaux en 2018 et 100.000 € de travaux en 2019.
En 2018 : 180.000 € de déficit foncier net ; 169.300 € de déficit foncier reportable sur les 10 années suivantes
En 2019 : 80.000 € de déficit foncier net ; 238.600 € de déficit foncier reportable
En 2020 : 218.600€ de déficit foncier reportable
La résidence Saint-Joseph de Senlis (Oise), un programme Buildinvest alliant l’optimisation de cette règle fiscale exceptionnelle et le bénéfice de la loi Malraux
Ce couvent du XIXème siècle transformé en logements et bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif « Malraux » est parfaitement adapté aux épargnants recherchant ce type de stratégie patrimoniale. Situé dans le centre ancien, classé Secteur Sauvegardé, le couvent Saint-Joseph datant du XIXème siècle sera entièrement transformé pour accueillir 46 logements et 92 parkings.
