Comment les politiques et les élus ont fait flamber les prix du foncier.
Dans sa nouvelle étude « FONCIER ET LOGEMENTS NEUFS : POURQUOI LES PRIX NE PEUVENT PAS BAISSER », Immo G Consulting révèle les causes réelles des dysfonctionnements de la production de logements neufs, tout en identifiant les responsabilités et en proposant des solutions.
L’offre de logements neufs, notoirement insuffisante en zones tendues, ne répond plus à la demande. Cette pénurie pousse les prix de vente, et les loyers, à des niveaux trop élevés pour nos concitoyens. Les promoteurs ne sont pas les principaux responsables de la cherté des prix du neuf et d’une pénurie d’offre. Il leur faut des terrains et des permis, deux éléments clés qui échappent aujourd’hui aux lois du marché car entre les mains de l’Etat et des collectivités.
La cause principale de la cherté des logements neufs est le coût du foncier, qui entre pour une part de plus en plus importante dans le prix de revient des constructions neuves (de 25 à 45% en zones tendues).
Ainsi à Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret ou Versailles, un terrain vaut près de 10 fois le prix de celui situé à Albi, Besançon ou Valence.
La proportion démesurée du foncier dans ce prix de revient provient principalement de son accaparement par les Collectivités locales, de la façon inflationniste dont elles cèdent les droits à construire, de leurs dépenses d’équipements parfois somptuaires, de leurs sociétés d’aménagement coûteuses, des aides et subventions publiques au logement, ensemble de facteurs renchérissant in fine les prix des logements neufs de 15 à plus de 25% en zones tendues.
Parmi les solutions proposées par l’étude d’Immo G Consulting, figurent notamment :
> La création d’un observatoire foncier indépendant et transparent dont les maîtres-mots seraient « diagnostic » et « anticipation ».
> L’instauration d’une politique foncière locale envisagée sur le long terme, assurant stabilité du zonage, négociation avec les promoteurs, organisation du financement de l’aménagement, et permettant d’agir sur les différentiels de prix à travers l’agglomération.
> Conduire une politique d’aménagement avec le souci de réguler la production de terrains à bâtir au regard du taux d’absorption du marché immobilier et des besoins réels des ménages.
> Inciter à la libération du foncier non bâti, en zone tendue, par une fiscalité adaptée et pérenne.
> Développer le plafonnement des prix de sortie des programmes neufs, mis en place dans les grandes agglomérations (Marseille, Nantes, Lyon, Montpellier…) sous le label « logements abordables » ou « à prix maîtrisés ».
> Cultiver une autre vision de la ville en encourageant le développement de centralités secondaires, afin d’alléger la pression foncière sur le cœur de ville et de revaloriser les espaces en périphérie.
