Les groupes de cliniques et d’EHPAD externalisent massivement leurs actifs immobiliers
Les grands opérateurs privés lucratifs se désengagent massivement de leur immobilier pour améliorer leur bilan et dégager la trésorerie nécessaire à leur développement : extension et modernisation des réseaux d’établissements, acquisition de nouvelles structures dans un contexte de course à la taille critique.
Parallèlement, la demande des investisseurs pour ce type de murs est forte, notamment pour les établissements récents et exploités par les leaders. Les groupes immobiliers généralistes qui cherchent à se diversifier pénètrent massivement ce secteur considéré attractif en raison de taux de remplissage très élevés, de loyers sécurisés et de cash flows récurrents.
La collaboration entre exploitants et investisseurs immobiliers va aujourd’hui plus loin via la signature de partenariats pour la réalisation conjointe d’extension et de travaux de modernisation voire la construction de nouveaux établissements. L’accord signé entre Orpéa et Cofinimmo fin 2011 illustre cette évolution.
Un potentiel de sale & lease back très élevé
Même si les cessions se sont accélérées au cours des dernières années, la valeur du patrimoine immobilier encore détenu par les 8 leaders du secteur sanitaire et médico-social (Générale de Santé, DVD, Korian, Médica, Orpéa, Vitalia, Médi-Partenaires, Capio) est estimée à plus de 4 milliards d’euros. Ainsi, les externalisations potentielles sont élevées et alimenteront le marché de l’investissement dans les mois et les années à venir.
Ce sont les investisseurs spécialisés et déjà fortement présents sur le marché (Icade, Gécimed, Foncière des Murs, Cofinimmo) qui sont les mieux armés pour préempter cette croissance. Les nouveaux entrants, tels Weinberg Capital Partners, Génération Solidaire (LB-P AM) et Vendôme Capital Partners, ne seront pas en reste même s’ils doivent payer une prime d’entrée significative. Les perspectives prometteuses du marché vont attirer de nouveaux investisseurs à l’image du fonds Health Property Fund 1 de BNP Paribas qui a réalisé sa première opération en avril 2012 avec l’acquisition de 9 EHPAD auprès de Foncière des Murs.
Les défis à relever sont nombreux
Les investisseurs immobiliers doivent aujourd’hui faire face à plusieurs incertitudes et freins qui pourraient impacter le marché. Ils sont de plusieurs ordres :
· La baisse des taux de rendement. La percée massive des fonds d’investissement dans le capital des groupes de cliniques et d’EHPAD a fait augmenter les prix de cessions des établissements et baisser les taux de rendement. Ils sont aujourd’hui stabilisés entre 6 et 6,5 %.
· La croissance bridée du secteur des cliniques (gels des tarifs, progression des charges, modification permanente des règles du jeu tarifaire) et des EHPAD (gel des créations, modèle tarifaire à bout de souffle, doute sur la solvabilité des résidents, 5ème risque qui se fait attendre). Les établissements risquent un effet ciseau réel avec des charges qui progressent plus rapidement que l’activité. Comment alors concilier taux de rendement élevés et loyers à un niveau supportable pour l’exploitant ?
· Le maintien à des bas niveaux des taux d’intérêt qui favorise des développements en propre au détriment des opérations de sale and lease back.
· La concurrence de la vente par chambre en régime LMP/LMNP pour les EHPAD.
Bien que la profitabilité des opérateurs risque d’être impactée par ces contraintes, l’immobilier de santé reste promis à un bel avenir à mesure que l’offre de soins est appelée à se développer pour accompagner la très forte augmentation des besoins.
« Le marché français de l’immobilier de santé», Eurostaf, 2 450 € HT, 200 p.
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