Helaba présente une étude sur le marché de l’immobilier d’entreprise de Francfort
Anticipant le salon ExpoReal à Munich, Helaba Landesbank Hessen-Thueringen a présenté son étude « Le marché de l’immobilier d’entreprise de Francfort : la qualité compte ». Cette étude se concentre sur les perspectives du marché de l’immobilier d’entreprise à Francfort et dans la région économique Rhin-Main. Johann Berger, Vice-président du Conseil des Directeurs généraux et responsable de l’immobilier, a également saisi cette opportunité pour proposer ses commentaires sur la conjoncture du financement de l’immobilier commercial en Allemagne. Bien qu’il n’existe à son avis pas de danger d’effondrement imminent des crédits, il considère qu’il ne faut cependant pas exclure les risques associés à la provision de prêts :
« Dans le contexte d’un marché de titrisation et de syndication qui demeure incapable de fonctionner correctement, parallèlement à des exigences élevées de capitaux propres, à la hausse des volumes de refinancement, au retrait des investisseurs immobiliers étrangers du marché allemand, et à un nombre restreint de banques allemandes capables et désireuses d’assumer elles-mêmes une part limitée des placements, il existe encore des risques pour la future provision des prêts dans le financement de l’immobilier commercial en Allemagne. »
Selon Berger, savoir si les acteurs des marchés immobiliers ont appris de la crise ne pourra être déterminé qu’à la suite de la reprise dans ce secteur. Ce qui est frappant, c’est que les participants de ces marchés se concentrent presque exclusivement sur les propriétés de première classe situées dans des sites de qualité supérieure. « La tendance principale de l’immobilier a entrainé une fois de plus des déclins dans les rendements initiaux », a observé Berger.
Le retrait des marchés internationaux ne constitue pas, d’après Berger, une réponse sensible à la crise. La stabilité relative du marché allemand pendant la crise correspond selon lui à des attentes plus faibles de valeurs immobilières supérieures dans la phase de reprise qui est en train de commencer. Berger déclare : « Les acteurs nationaux du marché qui, en réponse à la crise, se concentrent exclusivement sur le marché allemand, pourraient passer à côté de meilleures opportunités hors des frontières nationales. »
Le marché de l’immobilier d’entreprise de Francfort : la qualité compte !
Le marché de l’immobilier d’entreprise de Francfort s’est avéré être relativement stable pendant la crise financière. Cela s’est produit principalement grâce au fait que le taux d’emploi n’a pas chuté de façon significative. Dans le moyen terme cependant, les prévisions n’indiquent qu’une légère hausse du nombre d’emplois à Francfort car la tendance de la croissance économique est généralement plus stationnaire et les entreprises de services financiers continuent de réduire leurs effectifs. « Cela peut laisser envisager une augmentation d’au moins 2% des emplois de bureaux au cours des cinq prochaines années », explique le Dr. Gertrud R. Traud, économiste en chef et responsable de recherche chez Helaba.
Le marché de Francfort crée une base stable
Les économistes d’Helaba émettent l’hypothèse que les loyers des bureaux majeurs de Francfort auront atteint une base stable d’ici à la fin de l’année. Cette année, une faible demande d’espaces d’entreprise et des taux d’achèvement de construction plus élevés continuent de ralentir le marché de l’immobilier d’entreprise de Francfort. En 201l, les taux d’occupation dans le marché locatif devraient croître davantage. Prenant en compte un taux d’achèvement de construction sensiblement plus faible, les loyers plus élevés pourraient augmenter davantage mais une diminution des taux élevés d’occupation n’est pas encore en vue.
Une faible activité des nouvelles constructions et la prudence ininterrompue des investisseurs et institutions financières conditionnent le ralentissement de la croissance du taux de base d’occupation qui s’élève déjà à plus de 14%. étant donnée la forte proportion d’espaces plus anciens dans des sites d’entreprise vacants, les activités de restauration et de modernisation ont de grandes chances de gagner en importance, contrairement aux nouveaux travaux de construction.
Une perspective modérée pour le marché de l’immobilier d’entreprise de Francfort
Concernant les quelques années à venir, les auteurs de l’étude ne prévoient qu’une demande modérée d’espaces d’entreprise à Francfort. En se basant sur leur prédiction des taux d’emploi, ils pronostiquent une demande de 200 000 m2 d’espace de bureaux. « Cela correspond », d’après Traud, « à approximativement deux grands immeubles de bureaux ». Gardant à l’esprit la tendance soutenue vers une meilleure efficacité des espaces, même cette prudente prédiction pourrait s’avérer être trop optimiste.
La qualité de l’emplacement est décisive – les zones périphériques demeurent problématiques
Les fortes exigences de qualité sur le marché de Francfort seront également reflétées à l’avenir dans un développement différencié d’emplacements de bureaux. Le potentiel des sites se trouvant au centre des villes est favorable, tandis que les espaces de bureaux souvent plus anciens situés dans aux bordures des villes sont sévèrement affectés par les taux d’occupation élevés. En tant que site de bureaux, l’aéroport de Francfort a de fortes chances de gagner en importance. D’après les auteurs de l’étude, sa position sera renforcée par l’expansion en cours de ses capacités et laisse envisager une augmentation du taux d’emploi dans le centre d’activités financières et commerciales le plus important d’Allemagne.
De nombreuses zones de développements urbains simultanés
À Francfort, de nombreux projets de développement urbain sont en cours de planification et seront synonymes d’une proportion relativement grande d’espace de bureaux. Chacun de ces projets offre à la ville d’importantes opportunités de développement à long terme. « Étant donné que la demande de locaux d’entreprise a de grandes chances d’être restreinte au cours des prochaines années, il est important d’accorder plus d’attention à la qualité plutôt qu’à la quantité », insistent les auteurs de l’étude.
La construction résidentielle ne doit pas être négligée
Grâce à la nette hausse de l’activité de construction résidentielle au cours de ces dernières années (par exemple dans le nouveau quartier de Riedberg), la ville de Francfort pourrait participer à la croissance de la population de la région Rhin-Main. La mobilisation de suffisamment d’espaces destinés à la construction de logements joue un rôle crucial dans le développement de la ville. Puisque la demande de logements dépassera la demande d’espaces de bureaux au cours des quelques années à venir, les projets de développement doivent être planifiés avec flexibilité et ajustés en fonction de leurs possibilités d’utilisation.
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