Le seul rendement locatif brut n’est pas forcément gage d’un investissement réussi. Pour affiner ses résultats, Bevouac a choisi d’ajouter :
- La part d’étudiants et locataires, pour déterminer les villes où un bien se louera facilement ;
- L’évolution du prix au m², pour estimer la prise de valeur du bien, et donc la rentabilité finale d’un investissement.
Brest, Rennes et Lorient sur le podium des villes où il faut investir
Grâce à l’analyse réalisée, Brest s’avère être la plus intéressante pour réussir un investissement locatif, avec une note finale de 7,6/10. « Le dynamisme du marché immobilier locatif à Brest et la forte hausse des prix ces 5 dernières années, qui atteint +64,9%, permettent d’espérer une rentabilité élevée à la fin de l’investissement, plus qu’intéressante avec une plus-value à la revente », explique Martin Menez, président de Bevouac.
En 2e position, on retrouve Rennes avec 6,8/10. La capitale bretonne se trouve en tête des villes du classement, qu’il s’agisse de la part de locataires, (57%) ou d’étudiants (16,4%) parmi ses résidents. « Avec un fort taux de locataires et d’étudiants, Rennes s’assure une location pérenne et une vacance locative faible. Son exemple prouve parfaitement qu’un bon investissement ne se limite pas à un rendement locatif brut (4,1%) », poursuit-il.
Lorient termine le podium, à 6,5. La ville aux cinq ports atteint un bon score à chacun des critères de l’étude. « Lorient dispose d’une importante population de locataires et de rendements attractifs, ce qui en fait une cible intéressante pour un investissement locatif en Bretagne », analyse Martin Menez.
Suivent Saint-Brieuc et Pontivy
Au pied du podium, Saint-Brieuc et Pontivy complètent le Top 5, avec des notes respectivement à 6,2 et 6/10. Les deux villes se distinguent dans les mêmes catégories, avec une évolution des prix et un rendement annuel intéressants.
Seule ville balnéaire du Top 5, Saint-Brieuc profite d’un bon rendement locatif (5,8%) et a vu les prix de l’immobilier s’envoler de près de 60% en 5 ans. Mais, à l’inverse des plus grandes villes de la région, la préfecture des Côtes-d’Armor pèche par son manque d’étudiants.
En centre Bretagne, Pontivy connaît une situation similaire, avec des prix à la hausse et un rendement encore supérieur, à près de 6%. Mais là encore la faible proportion d’étudiants (8%) empêche la commune d’arriver plus haut dans le classement.
À Saint-Malo, l’investissement est risqué
La ville de Saint-Malo, étant donné son taux de résidences secondaires (31%) confronté à ses 5,4% d’étudiants, s’avère être un choix moins intéressant pour tout investisseur qui souhaiterait se lancer sur le marché breton. « Avec un rendement locatif brut de seulement 3,2%, je déconseillerais à nos clients de se tourner vers Saint-Malo. Seul un investissement patrimonial, qui aurait pour objectif à terme de faire de son investissement sa résidence secondaire, pourrait faire sens », conclut Martin Menez.
Méthodologie
4 critères étudiés, mis à l’échelle suivant la normalisation min-max, dans 28 villes bretonnes : part des locataires, part des étudiants, évolution du prix au m² sur les 5 dernières années et rendement locatif brut. Chaque critère étant noté de 0 à 1, le résultat est alors mis sur 4 et afin d’obtenir une note finale entre 0 et 4, ce résultat est alors mis sur 10 à l’aide d’un produit en croix. Le classement décroissant détermine alors le top des villes dans lesquelles investir en Bretagne.
Sources : Meilleurs Agents et Insee
