On observe que les cinq villes affichant les plus forts taux de vacance sont aussi celles où les rendements bruts sont nettement supérieurs à la moyenne : plus de 9 %, par exemple, à Béziers, Perpignan et Mulhouse. La vacance locative est un véritable fléau pour l’investisseur : elle le prive de revenus et peut le mettre en difficulté pour rembourser sa mensualité de crédit. On le voit, un rendement élevé est souvent la contrepartie d’un risque accru.
A contrario, les cinq villes dénombrant peu de logements vacants ont des rendements moindres, compris entre 2,79 % (Cannes) et 5,90 % (Créteil).
La rentabilité, un indicateur clé
Plus qu’au seul rendement brut (aisément obtenu en divisant les loyers par le prix d’achat, « acte en main »), il est intéressant de s’intéresser aussi à la rentabilité, un indicateur qui inclut la plus-value escomptée à de la revente du bien.
Par exemple, le rendement à Mérignac n’est que de 3,36 %, mais la vacance est faible (3,53 %) et les prix ont grimpé de 55,5 % sur la dernière décennie. Un investissement à Mérignac en 2013 aurait donc dégagé un rendement faible, mais une excellente rentabilité finale. Contrairement à Mulhouse où le rendement atteint 10,40 %, mais où les prix ont perdu 13,6 % en 10 ans.
Conclusion : pour être patrimonial et réussi, un investissement locatif ne doit pas s’accompagner d’une vision court-termiste.
Méthodologie
Pour cette étude, Bevouac a, dans un premier temps, restreint le champ d’action aux 100 plus grandes villes de France. Parmi celles-ci, Bevouac a observé la part de logements vacants en 2018 et son évolution entre 2013 et 2018, pour les mettre en parallèle avec le rendement locatif brut observé. A cela Bevouac a ajouté l’évolution des prix dans ces villes pour s’intéresser à la rentabilité de l’investissement. Bases de données utilisées : INSEE, DVF, Meilleurs Agents et Observatoire des loyers.
