Malgré des taux moyens très bas sur toutes les durées, proches de ceux pratiqués en 2019, la mise en place des critères du HCSF en fin d’année 2019 et l’arrivée de la crise sanitaire en mars 2020, ont eu des effets négatifs sur tous les emprunteurs, qu’ils soient primo, secundo-accédant ou investisseur locatif.
« Chez tous les emprunteurs, on observe une baisse du montant moyen emprunté au 3e trimestre 2020 par rapport au 2e trimestre 2020. Les incertitudes économiques liées à la crise sanitaire poussent les acheteurs à ne pas emprunteur au maximum de leurs capacités afin de conserver une marge de sécurité », explique Philippe Taboret, Directeur général adjoint de Cafpi. A cela s’ajoute l’impossibilité d’emprunter à 110% depuis le début de l’année, alors que cela était récurrent en 2019.
C’est chez les primo-accédants que cette baisse est la plus importante, avec un montant moyen emprunté de 218 454 € au 3e trimestre 2020 contre 233 024 € au 2e trimestre 2020, soit une baisse de 6,3%.
Un durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier
Les recommandations du HCSF ont également eu un effet sur les conditions d’accès au crédit immobilier. Dans un 1er temps, le taux d’apport moyen a augmenté entre le 3e trimestre 2019 et le 3e trimestre 2020, passant de 10,8% à 12,1% pour les primo-accédants, de 14,3% à 16,2% pour les autres accédants et de 6,8% à 8,1% pour les investisseurs. « Les banques, en suivant à la lettre les recommandations du HCSF, demandent des apports plus importants, avec pour conséquence principale, l’exclusion de nombreux primo-accédants solvables qui n’ont pas suffisamment d’épargne », commente Philippe Taboret.
D’autre part, comme l’avait demandé le HCSF, la part d’emprunts sur plus de 25 ans a baissé, notamment pour les primo-accédants pour qui cette part est passée de 4,2% au T3 2019 à 2,3% au T3 2020. « Alors que pour contrer la hausse continue des prix de l’immobilier, les acheteurs avaient pris l’habitude d’emprunter sur de plus longues durées pour ne pas perdre en surface habitable, les mesures prises par les banques ont supprimé ce levier », ajoute-t-il.
Une baisse du nombre d’accord de prêts
Concernant les taux d’accords et refus bancaires, jusqu’en 2019, Cafpi obtenait 90% de réponses bancaires (soit 10% d’abandon et autres) et un taux d’accord des banques de 80%, soit 10% de dossiers refusés.
Cette année, le taux de réponse est d’environ 87% (soit 13% d’abandon et autres), et le taux d’accord des banques est tombé à environ 73%, soit environ 14% de dossiers refusés. « En conclusion, la chute du taux de dossiers acceptés est due au durcissement des conditions d’accès au crédit par le HCSF. Mais également à la hausse du nombre de dossiers abandonnés par les clients, qui, ne répondant pas aux exigences des banques, abandonnent leurs projets ou le diffèrent, inquiets des retombées économiques de la crise sanitaire et préférant laisser passer l’orage », analyse Philippe Taboret.
En résumé :
En 2019 : sur 100 dossiers, 10 n’ont pas obtenu de réponse, 80 ont obtenu un accord, 10 ont obtenu un refus
En 2020 : sur 100 dossiers, 13 n’ont pas obtenu de réponse, 73 ont obtenu un accord, 14 ont obtenus un refus
« Les autorités ont toutes les cartes en main pour faire de la relance du secteur du logement une réussite », explique Philippe Taboret. Dans le projet de loi de finances, un changement de cap sur les aides à l’accession semble se dessiner, avec par exemple la prolongation et l’amélioration du PTZ. « Nous voyons dans les chiffres que le durcissement des conditions d’accès au crédit par le HCSF et la crise sanitaire contribuent à rendre plus difficile l’accession à la propriété. Nous ne pouvons pas agir sur la Covid-19 pour le moment… Il faut donc assouplir ou supprimer les mesures du HCSF qui excluent de nombreux Français souhaitant se loger » conclut-il.
