L’idée est tenace, mais fausse… Dans le cadre du dispositif « Monuments Historiques » attaché à la rénovation réalisée par des particuliers, un bien immobilier peut prendre diverses formes, pas obligatoirement « grandioses ».
Ainsi, il suffit que le bien présente un intérêt historique, artistique, architectural, mais aussi technique ou scientifique, pour être éligible au dispositif agréé par les ministères de la Culture et de l’Economie. Ces derniers ont dressé une liste éclectique, couvrant tous types de biens (de valeurs également très différentes) pouvant bénéficier de conditions de rénovation particulièrement avantageuses pour un particulier qui s’y engagerait.
Un MH n’est donc pas forcément un château : il peut s’agir d’un immeuble en centre-ville, ou d’une maison à la campagne… dont le prix d’achat est accessible à de nombreux contribuables. Les plus imposés (taux marginal d’imposition supérieur à 30 %) sont incités à s’intéresser à cet investissement original.
Acheter un MH pour le restaurer donne droit à une déduction d’impôt équivalente à 100 % du prix des travaux !
En plus de la satisfaction personnelle d’être un protagoniste actif de la sauvegarde du patrimoine, les investisseurs font une belle opération financière via des avantages fiscaux conséquents, accordés sous conditions.
En effet, l’investisseur peut déduire de ses revenus imposables (sur sa « TMI »), l’intégralité des dépenses engagées pour la restauration du bien ; déduction s’appliquant aussi aux frais d’acquisition et aux intérêts d’emprunts liés aux travaux. Cette déduction peut être étalée sur 3 ans, le temps de la réalisation des travaux encadrée par un Architecte des Bâtiments de France. Si le montant des travaux et charges crée un déficit foncier tel qu’il ne peut être amorti sur 3 ans seulement, une déductibilité sur le revenu imposable global peut encore se faire au cours 6 années suivantes. Ensuite, tout au long de la détention du bien, les nouveaux travaux donnent droit à une nouvelle déduction fiscale.
Contraintes associées
Pour bénéficier à plein de l’avantage fiscal, le propriétaire doit s’engager à restaurer le bien, à le conserver pendant au moins 15 ans, et à l’ouvrir éventuellement au public un certain nombre de jours par an pour obtenir des avantages fiscaux supplémentaires. Pas de contraintes, donc, dans ce dispositif, liées à un engagement de location ou à des plafonds de loyers ou de revenus. Le propriétaire peut occuper le bien ou le louer : le choix lui appartient. L’investisseur peut donc bénéficier des avantages fiscaux tout en occupant personnellement le bien. Plus de détails dans l’encadré ci-dessous.
Le Groupe Buildinvest actuellement engagé dans 3 biens bénéficiant du dispositif MH
Spécialiste de la rénovation lourde de biens immobiliers depuis 50 ans, Buildinvest compte aujourd’hui trois projets de commercialisation pour réhabilitation de biens « MH » :
A Pont-Audemer (Eure), une maison cœur de ville du XVIème siècle de 105 m² à réhabiliter. Le budget global est de 397.000 € (150.000 € de foncier + 247.000 € de travaux) ;
A Caen (Calvados), la Résidence de la Visitation, à deux pas de l’Abbaye aux Dames, un ancien couvent et une ancienne caserne de cavalerie seront réhabilités et transformés en résidences de logements. Les 37 appartements (du T1 au T5) et les 34 parkings, seront commercialisés à des prix allant de 165.000 € à 440.000 € (foncier + travaux + parking) ;
A Châtellerault (Vienne), la Résidence Sully, en hypercentre et proche de la gare TGV, ancien hôtel particulier du XVIème est transformé en 18 logements dont les prix iront de 105.000 € à 245.000 € (foncier + travaux).
