Après une forte hausse des transactions et des prix entre 2014 et 2017, le marché immobilier de Miami ralentit depuis deux ans avec une baisse des prix cumulée en 2018 et 2019 comprise entre 15 % et 20 % sur la période en fonction des quartiers. En moyenne, il faut compter entre 4 000 € à 18 000 €/m² pour un bien à Miami, avec des disparités selon les quartiers et la qualité du bien. « Alors que des biens haut de gamme à Miami se négocient à 8 000 €/m², il faudra compter plus de 18 000 €/m² pour des biens d’exception de l’autre coté du pont à Miami Beach, ce qui permet d’anticiper une progression des prix sur les cinq prochaines années » explique Adam Redolfi, directeur associé de BARNES Miami.
Miami a su se relancer, après avoir souffert de la crise des subprimes en 2008, en attirant une population de plus en plus jeune, grâce à un climat économique et à son statut de grande ville artistique internationale. Par ailleurs, la ville attire également de nombreuses startups.
Miami est aussi un marché propice à la location grâce à la diversification de ses pôles d’activités, qui engendre une demande croissante de la part de cadres et d’employés mutés sur place pour des missions d’une ou plusieurs années. « Pour les propriétaires, les avantages de la location résident aussi dans une absence d’imposition des revenus locatifs grâce à un système d’amortissement de 27,5 ans, et des baux à l’année, renouvelables, qui permettent de ne garder que les locataires solvables, voire d’augmenter les prix si le marché le justifie » ajoute Adam Redolfi. Les investisseurs se tournent vers les quartiers récents et ceux dont la capacité locative est prouvée, comme Brickell et Edgewater. « Les communautés privées comme Fisher Island accessible uniquement en ferry, le quartier historique de Coconut Grove, Bay Point et l’île de Key Biscayne restent des valeurs sûres pour les acheteurs en quête de calme » poursuit-il.
UNE CLIENTÈLE COSMOPOLITE À MIAMI
Miami attire une clientèle internationale et américaine avec des objectifs divers : de l’investissement à la diversification patrimoniale, en passant par la résidence secondaire et l’implantation durable… « Pendant de nombreuses années, la clientèle provenait essentiellement d’Amérique du Sud mais depuis quelques années de nombreux New-yorkais s’installent à Miami pour éviter les impositions de l’Etat et de la ville » commente Adam Redolfi.
Cette clientèle cosmopolite profite des mille visages de Miami, qu’il s’agisse de musique, de gastronomie, d’art et d’architecture, de la large palette sportive, du yachting d’exception ou de son activité économique et financière.
« Forte d’une offre diversifiée, Miami est en mesure de répondre à toutes les demandes des investisseurs : des villas d’architecte au bord de la baie ou des propriétés Art déco des années 30, mais également des appartements neufs avec des vues panoramiques et des penthouses dans des résidences avec services… tous les types de biens d’exception sont disponibles à Miami » analyse Adam Redolfi.
COMMENT INVESTIR À MIAMI ?
Le marché de Miami est favorable aux acquéreurs pour deux raisons :
Tout d’abord, alors que le prix au m² est en baisse, le prix des loyers continue d’augmenter, ce qui permet aux investisseurs d’améliorer le rendement de leur investissement locatif. « En moyenne, l’achat d’un bien premium destiné à la location permet un rendement de 4 à 5 %. Pour les investisseurs qui souhaitent une rentabilité nettement supérieure, la location saisonnière, type Airbnb, est possible, mais seulement dans certains immeubles, quartiers ou rues spécifiques où cela est autorisé », ajoute Adam Redolfi.
L’autre élément est une forte augmentation de l’offre à Miami, permettant aux acquéreurs d’avoir plus de choix et de pouvoir négocier les biens. Dans ce cadre, les programmes immobiliers doivent être uniques pour se démarquer et attirer les investisseurs, que ce soit par le nom d’un architecte reconnu (Renzo Piano, Richard Meier…), d’une grande marque (Tour Aston Martin, Fendi Chateau Residences…), ou par le nom d’un grand groupe hôtelier se transformant en résidence (The Ritz-Carlton residences, Four Seasons residences…). « A BARNES Miami nous conseillons d’acquérir un bien d’une typologie unique, qui n’aura pas de concurrence sur le marché lors de la revente. Ce sont les biens les plus liquides quel que soit le prix », commente Adam Redolfi.
Les avantages fiscaux en Floride sont nombreux : « En plus de l’absence de double-imposition et d’impôt sur la fortune, il est possible d’amortir son bien sur 27,5 ans. Attention toutefois car un investissement immobilier ne donne pas droit à un visa, ne s’agissant pas d’un investissement actif mais passif. Par ailleurs, un apport en moyenne de 35 à 40% du montant du bien sera demandé pour toute acquisition à Miami par les banques Americaines pour les “non résidents” », analyse Adam Redolfi.
