Pour mener à bien sa réflexion, le député Nogal part du constat que les locataires peinent trop souvent à récupérer leur dû après avoir déménagé (notamment lorsqu’ils ne passent pas par un professionnel de l’immobilier), ce qui les conduit parfois à se faire justice eux-mêmes en n’acquittant pas le dernier mois de loyer.
En réponse, le rapport propose de créer une grille de vétusté, qui aura pour effet direct de faire reculer une grande partie des discussions et des contentieux concernant le calcul des réparations locatives lorsqu’un locataire quitte les lieux. Cette initiative va dans la bonne direction.
Là où le rapport se trompe, c’est lorsqu’il souffle l’idée que les dépôts de garantie des locataires soient conservés par un établissement financier spécialisé. Il ne s’agit pas, comme l’hypothèse en a été formulée par le passé, de les remettre à la Caisse des dépôts et consignations, bras armé de l’État, mais à des institutions ad hoc.
L’erreur originelle, la non-distinction entre gestion professionnelle et gestion directe
Pour la FNAIM, l’erreur originelle de Mickaël Nogal est de ne pas faire la distinction entre les locataires dont le logement est géré par un professionnel et ceux gérés directement de particulier à particulier.
Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM, le rappelle « les professionnels de l’immobilier respectent les obligations légales et restituent dans le délai imparti par la loi le dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant du montant des réparations à engager ».
La plupart des gestionnaires sont eux-mêmes dépositaires de ces dépôts, qu’ils séquestrent sur un compte ouvert à cet effet et protégé par une garantie financière. Ce mécanisme, totalement rassurant pour le locataire, est aussi le plus souple : aucun tiers à solliciter pour transférer les sommes à leurs destinataires lorsqu’ils quittent le logement. D’autant que le professionnel détient également les états des lieux d’entrée et de sortie, ce qui fait de lui le plus à même de faire le calcul de ce qui sera éventuellement retenu au titre des réparations locatives.
Pour les particuliers qui gèrent leur bien locatif sans le concours d’un professionnel et n’apportent aucune sécurité au locataire quant à la bonne conservation des fonds, il est normal de réfléchir à la solution prônée par le rapport Nogal, à savoir l’obligation de consignation dans un établissement présentant toutes les garanties nécessaires.
Plutôt que de choisir des établissements indépendants, déconnectés de la gestion au quotidien des dossiers, la Fédération Nationale de l’Immobilier propose une solution simple et sécurisante : reconnaître les administrateurs de biens comme aptes à conserver les dépôts de garantie, même pour des logements qu’ils ne gèrent pas. « En clair, les locataires de logements gérés sans intermédiaires pourraient confier leurs dépôts à des professionnels habilités. » précise Jean-Marc Torrollion
Renforcer le rôle de tiers de confiance des professionnels de l’immobilier
Alors qu’aujourd’hui le choix est encore entre les mains des propriétaires qui peuvent exiger de conserver eux-mêmes les fonds (notamment dans les grandes villes où les garanties sont plus importantes), la FNAIM souhaite que la future loi qui découlera du travail initié par Mickaël Nogal aille encore plus loin et qu’elle n’autorise pas un professionnel à se déposséder du dépôt de garantie.
« Nous proposons également d’accroître le rôle des garants, de sorte que lorsqu’un professionnel ne respecte pas les délais de restitution du dépôt, sa caisse de garantie se substitue à lui pour verser les fonds qui reviennent au locataire sortant. » ajoute Jean-Marc Torrollion.
Pour la FNAIM, la future proposition de loi doit pousser à son terme la logique qui sous-tend le rapport Nogal : maintenir pour les propriétaires la liberté de se passer du concours d’un professionnel, tout en confirmant le professionnel de l’immobilier dans son rôle de tiers de confiance. Pour cela, la loi doit le conduire à accentuer sa valeur ajoutée, et ce à tous les stades, jusqu’au contrôle du dépôt de garantie du locataire.
Pour Jean-Marc Torrollion, « mettre le professionnel au niveau du particulier manquerait de cohérence. Amputer le professionnel du rôle de la détention des dépôts de garantie serait un bien mauvais signal au moment de mener la communauté des gestionnaires vers des mutations exigeantes et retirerait aux locataires et aux propriétaires une solution sécurisante qui a fait ses preuves. »
