Si la première acquisition immobilière soulève de nombreuses interrogations et inquiétudes (quelle capacité d’emprunt, sur combien de temps, auprès de quel partenaire bancaire…) il n’en demeure pas moins en cas de revente. La famille qui s’agrandit, un coup de cœur inattendu pour un bien immobilier, ou encore une mutation professionnelle… les raisons de changer de logement sont nombreuses. Mais faire coïncider les dates d’achat et de revente peut s’avérer compliqué. Souvent, la décision d’achat est à prendre rapidement sous peine de passer à côté du bien de ses rêves remporté par des clients plus réactifs. Il n’est pas pour autant question de brader son bien actuel, uniquement pour bénéficier des fonds dans les temps. La solution est peut-être celle du crédit relais.
Qu’est-ce qu’un crédit relais, comment fonctionne-t-il ?
Le crédit relais est un prêt accordé à un client qui souhaite acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu son bien actuel, d’où l’expression de « relais ». Il s’agit d’une avance partielle sur le prix à recevoir de la vente à venir. Une fois que la vente est effective, il est possible de rembourser l’avance consentie par la banque sans avoir à verser de pénalités en cas de remboursement anticipé.
Il s’agit d’un contrat à court terme, qui ne dure généralement qu’entre 12 mois à 24 mois. Cette durée peut aller jusqu’à 36 mois dans le cadre d’une acquisition dans le neuf. Durant cette période, le client est engagé à trouver preneur pour le bien immobilier qu’il met en vente.
Un crédit souvent décrié à tort et source de nombreuses idées reçues
Le crédit relais va me coûter trop cher : FAUX
Vendre son bien avant d’en acheter un nouveau a également un prix non négligeable, nécessitant à minima deux déménagements, la potentielle location d’un garde meuble, une location courte durée mais aussi les frais qui en découlent. En cette période où les taux immobiliers sont encore historiquement bas, le crédit relais est une solution intéressante, tant en confort, gain de temps, que financièrement.
Prenons l’exemple d’un couple propriétaire d’un bien immobilier estimé à 220 000 euros (dont le capital restant dû est de 120 000 euros) qui souhaite acheter un bien vendu 300 000 euros (frais de notaire et frais de garantie inclus).
Le prêt relais mis en place correspond à 70 % de la valeur estimative du bien en vente (taux moyen pratiqué), soit 154 000 euros.
Parmi les nombreuses solutions de financement qui lui seront proposées, ce client type pourra notamment choisir entre le remboursement des intérêts à la fin de son crédit relais ou la mensualisation des intérêts. Dans les deux cas, il aura pour frais fixe l’assurance de 38,50 euros par mois et le remboursement du capital.
Avec un remboursement des intérêts par anticipation à 6 mois, le coût total du crédit relais sera de 4 294,98 euros. Si le paiement des intérêts se fait mensuellement, le coût total sera de 4 285,06 euros.
Une solution permettant de vendre son bien en toute quiétude, sans contrainte de temps et au meilleur prix.
« Le crédit relais va me mettre en situation de danger » : FAUX
Le crédit relais souffre d’une mauvaise image, liée à de mauvaises pratiques réalisées au début des années 2000. Les organismes bancaires proposaient en effet des crédits relais sur une estimation aléatoire et décorrélée de la réalité du marché. Il était ainsi possible d’obtenir un crédit relais sans aucune assurance de vendre son bien dans les délais et au prix estimé.
Mais depuis la crise des sub-primes, de nombreuses mesures préventives ont été mise en vigueur afin d’assurer au mieux les emprunteurs mais aussi les organismes bancaires.
Ainsi, le crédit relais est désormais calculé sur un taux maximum de 80 % de la valeur pour les zones tendues et peut être abaissé à 60% pour des biens où la demande est restreinte.
Nombreux sont également les organismes bancaires et de courtage imposant une estimation du bien par deux organismes indépendants au minimum pouvant attester du juste prix du bien à vendre.
De plus, il est à noter que le client ne sera nullement engagé auprès de l’organisme bancaire avant la signature chez le notaire de l’acte de vente définitive du nouveau bien. Le crédit relais représente 10 % des dossiers de financements traités par la Centrale de Financement et seulement 5 % aboutissent car les clients ont vendu dans l’intervalle le bien objet du relais.
« Le crédit relais est compliqué » : VRAI, de l’importance d’être accompagné par des experts
Il est vrai que le crédit relais peut s’avérer compliqué à comprendre, notamment en raison de la diversification des propositions et politiques de calcul d’une banque à une autre. Prêt relais sec, prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique, prêt relais avec « différé total » ou « différé partiel » ou crédit revente 2 en 1, autant de solutions proposées et disposant chacune d’avantages et d’inconvénients. Il est de fait compliqué pour un particulier de comparer les offres de marché et de sélectionner la plus intéressante.
« En réel expert du marché, le courtier permet aux clients désireux de mettre en place un crédit relais d’obtenir l’offre la plus attractive et adaptée à leur profil. » conclut Sylvain Lefevre, Président de la Centrale de Financement.
À propos de la Centrale de Financement
Née de l’association de Sylvain LEFEVRE et Philippe GIROU, deux professionnels reconnus dans le courtage en prêts immobiliers, la Centrale de Financement est devenue en quelques années l’un des leader français du courtage en prêt immobilier. Fort de ses 169 agences et de ses 700 collaborateurs répartis en France et en Europe, le réseau a débloqué 3,6 milliards d’euros de prêts en 2017. La Centrale de Financement a pour ambition d’offrir toute l’offre de prêts immobiliers et d’assurances emprunteurs au plus grand nombre en proposant les conditions financières les plus avantageuses. La Centrale de Financement assure un accompagnement personnalisé et durable à tous ses clients. En septembre 2018, Artemis a cédé sa participation dans La Centrale de Financement à APRIL, un groupe international de services en assurance.
