Le premier ministre a annoncé le 24 août un plan de mesures de réduction des déficits avec, notamment, une augmentation des prélèvements sociaux et une réforme fondamentale de l’imposition des plus-values immobilières.
Concernant les plus-values, rappelons que les règles actuelles permettent l’application sur la plus-value brute d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème année, dont la conséquence est l’exonération après 15 ans de détention.
Le nouveau régime sera fondamentalement différent, puisqu’il supprimera cet abattement (et donc l’exonération après 15 ans de détention), le prix d’achat étant seulement majoré de l’inflation.
L’exonération concernant les résidences principales devrait subsister.
Observations
1) La correction du prix d’achat pour tenir compte de l’inflation existait avant la réforme de 2004, mais elle n’excluait pas un abattement pour durée de détention (à l’époque, 5 % par année de possession de l’immeuble au-delà de la deuxième avec, en conséquence, une exonération de plus-value pour les immeubles détenus depuis plus de 22 ans).
2) L’exonération actuelle après 15 ans de détention compense la faiblesse du rendement net après impôts de l’immobilier locatif ancien ; remettre en cause cette règle fondamentale sur le plan patrimonial risque de décourager les propriétaires, qui se détourneront du placement immobilier, aggravant ainsi la situation du marché locatif dans les zones tendues.
3) Il faut noter que la taxation des plus-values immobilières venait d’être aggravée au 1er janvier 2011 : de 2010 à 2011, le taux global d’imposition sera passé de 28,1 % à 32,5 % (soit une augmentation de 15,8 %).
4) Absence totale de sécurité juridique : moins d’un an après la dernière modification, les règles sont à nouveau changées pour accaparer cette fois les plus-values qui étaient auparavant exonérées ; cela démontre une fois de plus que les pouvoirs publics s’acharnent sur l’immobilier, alors que tant d’autres pistes de réforme existent, comme l’a montré le rapport du Comité d’évaluation des dépenses fiscales et des niches sociales, qui vient d’être rendu public ( plusieurs dizaines de milliards d’euros d’économies seraient ainsi possibles sans difficulté).
5) Paralysie du marché immobilier : selon le dossier de presse, ce nouveau régime participera « à la relance de l’offre immobilière en neutralisant l’incitation actuelle pour les propriétaires à conserver leurs biens à la seule fin d’être exonérés sur leurs plus-values ».
Nous pensons au contraire que ces nouvelles règles pourraient bloquer durablement le marché, ceux qui ne sont pas obligés de vendre renonçant à leur projet. Nous constatons d’ores et déjà sur le terrain un certain nombre d’annulations d’opérations à la suite de l’annonce de la réforme.
On peut craindre également un retour des dessous de table.
6) Rétroactivité de la mesure : la brutalité de la mesure d’application immédiate au 25 août (application du nouveau régime « aux cessions consécutives à des promesses ou compromis de ventes signés après le 24 août 2011 », selon le dossier de presse) pénalisera ceux qui sont en train de vendre aujourd’hui, alors que la loi n’est pas encore votée.
Les personnes concernées ont le sentiment très désagréable d’avoir été piégées…
Propositions
1) Maintien du régime actuel, en réduisant l’abattement par année de détention à 5 % (au-delà de la 2ème année), pour arriver à une exonération après 22 ans de détention de l’immeuble.
Cette proposition est justifiée par le fait que la plus-value a toujours été neutralisée après un certain délai, qui correspond en quelque sorte à l’amortissement de l’immeuble.
2) Maintien du nouveau régime, mais avec une exonération après 15 ans de détention.
Dans ces conditions, jusqu’à 15 ans, les plus-values seraient taxées sans abattement par année de détention et avec correction du prix d’achat en fonction de l’inflation (nouveau régime) ; mais au-delà de 15 ans, elles seraient exonérées sans autre condition.
Cette proposition a l’avantage de conserver la philosophie générale de la réforme, mais également de ne pas revenir sur le principe d’exonération qui a fondé pour la plupart des propriétaires leur stratégie patrimoniale et fiscale.
3) Maintien du nouveau régime, mais élargissement de l’exonération aux cas suivants :
– réinvestissement dans l’immobilier locatif,
– achat de sa résidence principale (pour celui qui n’en est pas déjà propriétaire),
– exécution de travaux d’économie d’énergie et de rénovation générale (la plus-value dégagée lors de la vente d’un immeuble est le seul moyen de financement des travaux du Grenelle pour beaucoup de propriétaires, notamment âgés).
4) Conserver également la prise en compte dans le prix d’acquisition des travaux d’amélioration non déductibles des revenus fonciers (travaux de construction, reconstruction ou agrandissement).
5) Admettre aussi l’imputation des moins-values sur les plus-values de même nature, au cours de la même année ou des 10 années suivantes (alignement sur les plus-values mobilières). Rappelons qu’il y deux marchés en France : il y a d’une part un marché prospère (Paris, les zones littorales, les grandes agglomérations françaises, et le Chablais français) et d’autre part un marché sinistré (villes moyennes, France profonde, Castres, Albi, Niort, Poitiers…) marqué par une baisse des rendements locatifs et des prix à la vente.
6) Suppression de la rétroactivité au 25 août 2011.
7) D’autres pistes sont possibles pour dégager des ressources :
– suppression du Scellier (celui-ci ne présente désormais que peu d’avantages, compte tenu du dernier rabotage), qui coûte chaque année environ 1 milliard d’euros à l’Etat,
– augmentation du taux normal du TVA et suppression du taux super-réduit de TVA (applicable à certaines activités culturelles, la presse…)
– revoir le financement du logement public (suppression de la prise en charge par l’Etat du différentiel de taux entre celui du livret A et le taux du marché), ainsi que la fiscalisation du parc public (suppression des exonérations de taxe foncière, application du droit commun de la TVA).
Exemple de calcul
Vente en 2011 d’un appartement de 3 pièces de 50 m2 à Paris, dans le 15ème arrondissement, acquis en 1995.
Situation avant la réforme de 2011 : pas d’impôt à payer au titre de la plus value, car bien acquis il y a plus de 15 ans.
Situation après la réforme : calcul de la plus value imposable, avec revalorisation du prix d’achat ; on retiendra pour ce calcul l’indice des prix à la consommation INSEE (utilisé avant la réforme de 2004).
Le bien étant loué jusqu’à la vente, il n’y a pas de prise en compte des travaux, déjà déduits des revenus fonciers.
Prix d’achat en 1995 : 151.500 € (3.030 € x 50)
Revalorisation du prix d’achat 151.500 € x 123,4
——————– = 194.740 €
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Prix de vente en 2011 : 394.500 € (7.890 € x 50)
Plus-value imposable : 199.760 € (394.500 € – 194.740 €)
Impôt dû après la réforme : 64.922 € (199.760 € x 32,5 %)
Impôt dû avant la réforme : 0 €
Nota :
– les prix d’achat et de vente sont des prix moyens résultant des données de la base BIEN Chambre des notaires de Paris (Prix au m² des appartements anciens par arrondissement : valorisation des indices Notaires-INSEE) soit, dans le 15ème, 3.030 €/ m2 au 1er trimestre 1995, et 7.890 €/m2 au 1er trimestre 2011).
– La revalorisation du prix d’achat résulte de l’indice INSEE des prix à la consommation – IPC – Ensemble des ménages, soit 96,0 en juillet 1995 et 123,4 en juillet 2011.
